住宅性能評価書の見方と物件選び｜碧南市の不動産

住宅性能評価書は、耐震や断熱などの性能を第三者機関が等級で示した「住まいの成績表」です。建売選びでは、等級の読み方と立地の確認をセットで考えることが大切です。碧南市で物件探しをする方に向けて、三幸住宅株式会社が見方をわかりやすく解説します。

1. 住宅性能評価とは？建売を選ぶ前に知っておきたい基本

住宅性能評価とは、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）にもとづき、国に登録された第三者機関が住宅の性能を共通の基準で評価し、等級などで表示する制度です。評価には、図面を審査する「設計住宅性能評価」と、工事中の現場検査を経た「建設住宅性能評価」の2種類があります。

設計住宅性能評価と建設住宅性能評価の違い

設計住宅性能評価は、着工前に設計図書をもとに「この性能で設計されているか」を確認するものです。建設住宅性能評価は、基礎の配筋や構造・断熱の施工状況などを工事の途中と完成時に現場で検査し、「設計どおりに建てられたか」を確認します。物件資料に「建設住宅性能評価書付」とあれば、現場検査まで受けた住宅という意味になります。

必ず評価される4つの分野

評価は10の分野に分かれていますが、そのうち「構造の安定（耐震性など）」「劣化の軽減（耐久性）」「維持管理・更新への配慮（配管の点検のしやすさ）」「温熱環境・エネルギー消費量（断熱性・省エネ性）」の4分野は、評価を受ける際に必ず対象となる項目です。残りの分野は任意のため、物件によって評価されている範囲が異なります。断熱性の等級の違いは、断熱等級の見方と住み心地の違いで詳しく解説しています。

2. 性能評価書の見方｜建売で確認したい主な等級

建売を比べるときは、耐震・劣化対策・維持管理・断熱・省エネの5つの等級を見れば、建物の基本性能をおおむね把握できます。数字が大きいほど性能が高い仕組みですが、項目によって最高等級の数が違う点に注意が必要です。

項目	等級の範囲	何が分かるか	見るポイント
耐震等級（倒壊等防止）	1〜3	数百年に一度程度の大地震で倒壊・崩壊しにくいか	等級3は、建築基準法レベル（等級1）の1.5倍の力に耐えられる設計
耐震等級（損傷防止）	1〜3	数十年に一度程度の地震で、大きな補修が必要な損傷を受けにくいか	倒壊等防止とあわせて確認する
劣化対策等級	1〜3	柱や土台など構造部分の耐久性	等級3は、おおむね3世代（75〜90年）を想定した対策
維持管理対策等級	1〜3	給排水管・ガス管の点検や補修のしやすさ	等級3は点検口・掃除口などへの配慮が特に手厚い
断熱等性能等級	1〜7（戸建て）	外壁・屋根・窓などの断熱性能	等級5がZEH水準。その上に等級6・7がある
一次エネルギー消費量等級	1〜8	冷暖房・給湯・照明などを含めた省エネ性能	等級6がZEH水準。2025年12月に等級7・8が新設

「最高等級取得」と書かれていたら確認したいこと

物件資料で「最高等級取得」という表示を見かけたら、どの項目が最高等級なのかを確認しましょう。耐震や劣化対策は等級3が最高ですが、断熱等性能等級は2022年に等級5〜7が、一次エネルギー消費量等級は2025年12月に等級7・8が新設されました。そのため、以前の基準で「最高」だった等級が、今も最高とは限りません。特に断熱は、同じ価格帯の建売でも等級5の物件と等級6の物件があり、物件ごとに差が出やすい項目です。

碧南市の新築分譲では、耐震等級3などの基本性能がそろった物件が多いため、性能だけでは差がつきにくい場面もあります。三幸住宅では、そのうえで日当たりや間取りなどを独自の100点満点の評価基準で比べ、物件探しのお手伝いをしています。

3. 性能評価書があると何が違う？暮らしとお金のメリット

性能評価書があると、地震保険料の割引や、万一のトラブル時の紛争処理制度など、住み始めてからの安心とお金の両面でメリットがあります。代表的なものを3つご紹介します。

地震保険の耐震等級割引が使える

地震保険には、耐震等級に応じた割引制度があります。割引率は耐震等級3で50%、等級2で30%、等級1で10%です。適用には評価書などの確認資料の提出が必要なため、引き渡し後も大切に保管しておきましょう。詳しい条件は、加入する保険会社にご確認ください。

トラブルのときに紛争処理の制度を利用できる

建設住宅性能評価書が交付された住宅は、国土交通大臣が指定する住宅紛争処理機関（各地の弁護士会）に紛争処理を申請できます。評価書の内容だけでなく、売買契約に関する当事者間の紛争も対象で、申請手数料は1件1万円です。裁判より手軽に、専門家を交えた解決を図れる仕組みです。

評価書の内容が契約内容として扱われる

評価書やその写しを売買契約書に添付すると、原則として評価書に書かれた性能で契約したものとみなされます。「言った・言わない」になりにくく、買主にとって性能を約束してもらう根拠になります。

4. 性能評価書だけでは分からないこと｜良い判断をするために

性能評価書は「建物」の成績表で、土地の安全性や日当たり、周辺環境までは評価していません。良い判断をするためには、評価書の等級と、現地でしか分からない条件をあわせて確認することが大切です。

地盤・浸水・津波などの土地のリスクは対象外

耐震等級3の住宅でも、建っている土地の浸水リスクや津波の想定は評価書には表れません。碧南市は三河湾に面した臨海部のまちで、エリアによって想定される災害リスクが異なります。物件を検討するときは、碧南市のハザードマップで確認できる津波・洪水リスクもあわせてチェックしておきましょう。

日当たり・間取り・周辺環境は現地で判断する

断熱等級が同じでも、窓の向きや前面の建物の有無で、冬の暖かさや夏の暑さの感じ方は変わります。通学路や買い物の便利さも、書類では分からない要素です。内覧では、次のような点を確認しておくと安心です。

• リビングの日当たり（南側に建物が建つ予定はないか）
• ハザードマップ上の浸水・津波の想定区域に入っていないか
• 前面道路の幅と駐車のしやすさ
• 小学校・スーパーまでの道のりと距離
• 物件資料に記載された耐震等級・断熱等級

5. 性能と立地をあわせて相談｜三幸住宅の物件探しサポート

三幸住宅では、物件資料に記載された等級の読み方から、立地や日当たりの確認まで、まとめてご相談いただけます。性能と立地の両方を見て比べることで、ご家族に合った住まいを選びやすくなります。

実際に、「耐震等級は分かったけれど、断熱等級の違いで住み心地はどれくらい変わるの？」「この地域は浸水の心配はない？」といったご相談をいただく事例も少なくありません。碧南市で長く営業してきた不動産会社として、地域の事情も踏まえてお答えしています。

耐震・断熱をもっと詳しく知りたい方へ

耐震等級と制震の違いや、液状化など土地の確認方法は、耐震等級の見方と地震に強い家の選び方で詳しく解説しています。

性能の条件で物件を探す

気になる性能がある方は、条件ごとに今ご案内できる物件を探せます。

※ 該当する物件がない時期は、新築一戸建て一覧をご案内します。

6. よくある質問（FAQ）

Q1. 性能評価書がない物件は、性能が低いのですか？

A. そうとは限りません。住宅性能評価は任意の制度のため、評価を受けていなくても十分な性能を持つ住宅はあります。ただし、客観的に比べる材料がないため、仕様書や設計内容を担当者に確認して判断することをおすすめします。

Q2. 「設計」の評価書だけで「建設」の評価書がない物件もありますか？

A. あります。設計住宅性能評価は図面の段階の評価で、建設住宅性能評価は工事中の現場検査を経た評価です。紛争処理制度を利用できるのは建設住宅性能評価書が交付された住宅なので、両方そろっているかを確認しておくと安心です。

Q3. 評価書はいつ確認できますか？

A. 正式な住宅性能評価書は、売買契約時に重要事項説明の添付書類としてお渡しします。内覧の段階では、物件資料に記載された等級をもとにご説明しています。契約前に評価書そのものを確認したい場合は、お気軽にご相談ください。取り寄せて対応いたします。

Q4. 長期優良住宅と性能評価は何が違いますか？

A. 性能評価は、住宅の性能を等級で示す「成績表」です。長期優良住宅は、耐震性・耐久性・省エネ性などが一定の基準を満たし、長く良好な状態で使える住宅として行政庁に認定されるものです。長期優良住宅は税制などの優遇を受けられる場合があり、両方を備えた物件も多くあります。

Q5. 中古住宅にも性能評価書はありますか？

A. 新築時に評価書を取得していれば、その内容を確認できます。ただし、中古住宅で改めて性能評価を受ける例は多くありません。中古住宅を検討する場合は、建築確認の時期や住宅診断（インスペクション）の結果もあわせて確認するのがおすすめです。

Q6. 評価書は、将来売却するときにも役立ちますか？

A. 役立ちます。建物の性能を客観的に示せる資料として、購入を検討する方に説明しやすくなります。引き渡し時に受け取った評価書は、地震保険の手続きとあわせて大切に保管しておきましょう。

まとめ｜性能評価書の見方で迷ったらここを確認

この記事では、建売を選ぶときの住宅性能評価書の見方を解説しました。重要なポイントを整理すると以下の通りです。

• ・現場検査まで受けた「建設住宅性能評価書」があるかを確認する
• ・耐震・劣化対策・維持管理・断熱・省エネの5つの等級を見る
• ・「最高等級」の表示は、どの項目が最高かを確かめる
• ・土地のリスクや日当たりは評価書の対象外なので、現地でも確認する

評価書の等級と立地の両方を見ることが、納得のいく物件選びにつながります。等級の読み方や物件探しで迷ったときは、お気軽にご相談ください。