不動産売買契約書とは？注意点とチェックポイント

碧南市で不動産売買をお考えの方へ。売買契約書は取引の要となる重要書類ですが、三幸住宅株式会社が碧南市での実際のご相談事例をもとに、注意点・チェックポイント・契約までの流れをわかりやすく解説します。

1. 不動産売買契約書とは｜なぜ必要なのか

不動産売買契約書とは、不動産売買契約が成立した際に取り交わされる書類です。対象となる不動産・権利関係・契約解除の際の取り決めなどを明文化し、売主と買主が安全に取引できるようにする役割があります。

宅地建物取引業法で交付が義務づけられている

不動産売買契約書は、宅地建物取引業法第37条において、宅地建物取引業者が不動産の売買等で契約が成立したときに書面を交付しなければならないと定められています（このことから「37条書面」とも呼ばれます）。記載すべき事項も法律で定められており、契約書の存在は売主・買主間のトラブル防止に役立つだけでなく、災害などのリスクが生じた場合の対応をあらかじめ取り決めておける点でも重要です。

契約書は誰が作成するのか

売買契約書は、仲介に入っている不動産会社（仲介業者）が作成します。売主・買主の仲介会社が同じであればその会社が作成しますが、それぞれ異なる業者の場合は、業者間の取り決めで作成業者が決まり、作成していない側の業者も内容を確認したうえで契約書が完成します。契約書は不動産会社が作成するとはいえ、契約当事者として記載内容を把握しておくことが大切です。三幸住宅では、契約する物件について事前にしっかり調査し、どのように記載されるかをご説明したうえで契約書の作成を進めます。

2. 不動産売買契約までの5ステップ

不動産の売買契約は、一般的に次の5つのステップで進みます。売却全体の流れは初めてでも安心！5ステップでわかる不動産売却の流れもあわせてご覧ください。

契約時に必要なもの

契約時には、登記済証（権利書）・実印・印鑑証明書・本人確認書類・固定資産税納付書・印紙代・仲介手数料などが必要です。マンション売却では管理規約など、一戸建て売却では建築確認通知書（検査済証）、協定がある場合は建築協定書なども必要になります。権利書については不動産の権利書とは？失くした場合の対処法も解説で詳しく解説しています。

3. 不動産売買契約の3つの注意点

不動産売買契約は簡単に解除できないため、慎重に進める必要があります。特に押さえておきたい3つの注意点を解説します。

注意点① 契約は簡単に解除できない

契約締結後は簡単に解除できません。やむを得ず解除する際は、契約時に取り決めた「解除の条件」に基づいて違約金などが必要になる場合があります。特に契約違反による解除では、売買代金の10〜20%という重い違約金が発生します。たとえば3,000万円で契約した一戸建てなら、違約金は300〜600万円が相場です。なお買主が住宅ローンを利用する場合は、審査が通らなかったときに契約を白紙に戻せる「ローン特約」を盛り込むのが一般的です。契約解除には次のような種類があります。

注意点② 手付金の種類と相場

不動産売買契約では、契約締結時に買主から売主へ手付金を支払うのが一般的です（売主の立場では、買主から手付金を受け取ります）。手付金には「証約手付」「解約手付」「違約手付」がありますが、実務上は「解約手付」と解されるのが一般的です。この場合、売主は手付金の倍額返還、買主は手付金の放棄によって、一方の意思だけで契約を解約できます。金額に決まりはありませんが、売買価格の5〜10%が一般的です。

注意点③ 契約不適合責任に注意

契約不適合責任とは、売買契約において契約内容を満たさない不都合が生じた場合に、売主が買主に対して負う責任です。たとえば、売主から知らされていなかった設備の不具合・雨漏り・水漏れ・シロアリ被害などがあった場合、買主は売主に補修を求めることができ、応じてもらえないときは代金減額や損害賠償を求められます。契約不適合責任は買主との合意があれば特約で免責にもできますが、後々のトラブルを避けるため、免責とする場合でも懸念事項を一つひとつ丁寧に挙げ、どこまで特約に盛り込むかを打ち合わせることが大切です。

4. 契約書のチェックポイント

契約締結後の解除は難しくなるため、契約前に契約書の内容が希望条件に沿っているか、不明確な条件がないかを慎重に確認しましょう。主なチェックポイントは次のとおりです。

• 売買物件の表示は正しいか
• 売買代金・手付金等の額は正しいか／買主からの支払日はいつか
• 手付金の種類は何か、また金額は妥当か
• 土地の実測を行うのか、面積の増減に応じた代金精算を行うのか
• 所有権の移転と引渡しの時期に無理はないか
• 引渡し前の物件の滅失・毀損時の取り扱いは明確か
• 手付解除はいつまで可能か／違約金の予定額は妥当か
• 契約不適合責任の期間は適切か
• 引き継ぐ付帯設備等は明確か
• 公租公課（固定資産税等）の精算方法と金額
• ローン特約について、買主のローン利用に無理はないか

これら以外にも、各不動産独自の事情によって確認すべきポイントが生じることがあります。後々のトラブル防止のため、小さなことでも契約内容に盛り込むかどうかを相談しておくとよいでしょう。土地の実測に関しては公簿売買と実測売買の違いもご参照ください。

5. 三幸住宅に相談するメリット

不動産売買契約は専門用語が多く、一生に何度も経験するものではありません。だからこそ、信頼できる不動産会社による丁寧な説明とサポートが安心につながります。

事前調査と契約内容の丁寧な説明

三幸住宅では、契約する物件について事前にしっかりと調査を行い、契約書にどのように記載されるかをご説明したうえで契約を進めます。専門用語や複雑な条項も、お客様に納得いただけるまで丁寧にご説明します。

契約不適合責任・特約の取り決めもサポート

契約不適合責任の免責範囲や各種特約の設定は、後のトラブルを左右する重要なポイントです。三幸住宅では、懸念事項を一つひとつ一緒に確認しながら、売主・買主双方が納得できる契約内容になるよう打ち合わせを重ねます。

専門家とも連携してワンストップで

契約には司法書士（登記）など他の専門家も関わります。三幸住宅が窓口となり、必要な専門家と連携しながら契約から決済・引渡しまでをサポートします。「契約内容のここがわからない」という小さな疑問でも、遠慮なくご相談ください。なお、契約前に行われる重要事項説明については重要事項説明書とは？購入前のチェックポイントで詳しく解説しています。

6. よくある質問（FAQ）

Q1. 売買契約はどこで行われますか？

取引する不動産の現地や不動産会社などで、対面で行われることが多いです。当事者の都合に合わせてホテルのロビーなどで行われることもあります。書類を郵送でやりとりして対面せずに契約するケースもありますが、時間がかかるうえ、その間に当事者の意向が変わって契約不成立になる可能性もある点には注意が必要です。

Q2. 売買契約には誰が立ち会いますか？

売主と買主、そしてそれぞれを仲介した不動産業者が立ち会います。また、不動産登記の申請業務を行うため、司法書士が立ち会うこともあります。

Q3. 売買契約書に必要な印紙は誰が払いますか？

原則として、売主と買主がそれぞれ負担するのが一般的です。売買契約書は売主・買主それぞれに渡すため2通作成し、2通分の印紙をそれぞれが負担します。なお、原本1通を買主に・写しを売主に渡す場合は、写しは課税文書でないため印紙が不要です。原本1通分の印紙代を売主・買主で折半することも可能です。

Q4. 契約後に解除はできますか？

できますが、簡単ではありません。相手が履行に着手する前なら手付解除（売主は倍返し・買主は放棄）が可能です。契約違反による解除では売買代金の10〜20%の違約金が発生します。買主のローン審査が通らない場合は、ローン特約により無条件で白紙解除できるのが一般的です。

Q5. 契約不適合責任とは何ですか？

売買契約において、契約内容を満たさない不具合（聞いていなかった雨漏り・シロアリ被害・設備の故障など）が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任です。買主は補修・代金減額・損害賠償などを求めることができます。買主の合意があれば特約で免責にもできますが、免責範囲は契約書で明確に取り決めておくことが大切です。

Q6. 三幸住宅に相談すると何をしてもらえますか？

物件の事前調査、契約書・重要事項説明書の内容の丁寧な説明、契約不適合責任や特約の取り決め、司法書士など専門家との連携まで、契約から引渡しまでをワンストップでサポートします。契約内容の小さな疑問でもお気軽にご相談ください。

まとめ｜契約書は内容を理解して納得して臨もう

この記事では不動産売買契約書の必要性と注意点を解説しました。重要なポイントを整理すると以下の通りです。

• ・不動産売買契約書は宅建業法37条で交付が義務づけられた、トラブル防止の要となる書類
• ・契約は簡単に解除できず、契約違反の違約金は売買代金の10〜20%が相場
• ・手付金は売買価格の5〜10%が一般的。契約不適合責任の取り決めも重要
• ・契約前に契約書の内容を慎重に確認し、不明点は必ず解消しておくことが大切

不動産売買は一生に何度も経験するものではないからこそ、契約書の内容を理解し、納得して契約に臨むことが大切です。些細なことでもかまいません。疑問やもっと知りたい点があれば、碧南市の三幸住宅にご遠慮なくご相談ください。お客様に納得・安心して契約いただくことを第一に考えています。