リースバックとは？仕組みとメリット・デメリットをわかりやすく解説｜碧南市の不動産

リースバックとは、自宅を売却して資金を得ながら、そのまま賃貸契約を結んで住み続けられる仕組みです。碧南市の三幸住宅が、仕組みとメリット・デメリット、検討時の注意点を客観的に解説します。

1. リースバックとは？仕組みをわかりやすく解説

リースバックとは、所有している自宅を不動産会社や投資家に売却し、売却と同時に賃貸借契約を結んで、そのまま住み続けられる仕組みです。売却によってまとまった資金を得ながら、引っ越しをせずに今の家で暮らし続けられる点が最大の特徴です。

通常の仲介売却では、契約成立後に買主へ引き渡すため、売主は新しい住まいへ引っ越す必要があります。リースバックはこの「引き渡し」と「入居」を切り離し、売主がそのまま借主として住み続けることで、資金化と居住継続を同時に実現します。

比較項目	リースバック	通常売却（仲介）	任意売却
資金化のスピード	比較的早い（数週間程度）	買主が見つかるまで数ヶ月かかることも	金融機関との調整に数ヶ月〜
住み続けられるか	可能（賃貸として）	不可（引っ越しが必要）	不可（引っ越しが必要）
売却価格の水準	市場価格より低くなりやすい	市場価格に近い水準を狙いやすい	市場価格より低くなる傾向
主な対象	住み続けたい方全般	特に制限なし	住宅ローンの返済が困難な方

契約期間が終わったあと、物件はどうなるか

多くのリースバックは定期借家契約で結ばれており、契約期間が終了しても自動的に更新されるわけではありません。住み続けたい場合は事業者との再契約交渉が必要になり、応じてもらえなければ退去することになります。

買い戻し特約がついた契約では、期間内に元の所有者が物件を買い戻すという選択肢もありますが、買い戻し価格は当初の売却価格より高く設定されるのが一般的です。事業者側から見ると、契約終了後の物件は市場価格で売却する・新たな入居者に貸し出す・自社で活用するなど複数の選択肢があり、相場より安く仕入れて家賃収入を得ながら、最終的に市場価格で売却できる仕組みが収益の土台になっています。契約前に、この先どうなるのかまで理解しておくことが大切です。

2. リースバックのメリット

リースバックの最大のメリットは、住み慣れた家に住み続けながら資金を得られることです。ここでは代表的なメリットを整理します。

まとまった資金を得ながら住み続けられる

売却によって得た資金は、老後の生活資金や医療・介護費、住宅ローンの残債整理など、用途を限定されずに活用できます。引っ越しをともなわないため、住環境を変えたくない方にとって負担の少ない選択肢になります。

固定資産税や修繕費の負担がなくなる

所有権が買主に移るため、固定資産税や火災保険、大規模な修繕費用などの負担がなくなります。維持費から解放されることも、資金面でのメリットの一つです。

資金化までのスピードが比較的早い

買主を探す一般的な仲介売却と異なり、リースバックは事業者が直接買い取る形が多いため、契約から資金化までの期間が短い傾向があります。急な資金需要がある場合の選択肢になり得ます。

3. リースバックのデメリット・注意点

リースバックにはメリットがある一方で、契約前に理解しておくべきデメリットや注意点もあります。

売却価格は市場価格より低くなりやすい

リースバックの売却価格は、事業者が家賃収入と将来の売却益を見込んで設定するため、通常の仲介売却より低くなる傾向があります。一般的に市場価格の6〜8割程度が目安とされますが、事業者によって差があります。

家賃が周辺相場より高く設定されることがある

家賃は、事業者が買取価格に対して一定の利回りが出るように設定することが多く、結果的に周辺の賃貸相場より高めになるケースがあります。年金収入など固定された収入で家賃を払い続けられるか、事前にシミュレーションしておくことが大切です。

契約期間が終わると住み続けられない場合がある

前章で触れた通り、定期借家契約の場合は契約期間終了後の更新が保証されていません。「ずっと住み続けられる」と思い込んで契約すると、想定と異なる結果になることがあります。

国民生活センターには、住宅のリースバック契約に関する相談が寄せられており、2019年度は24件だった相談件数が2024年度には239件に増加しています。契約者の約7割が70代以上とされており、契約内容を十分理解しないまま話が進んでしまうケースがあることがうかがえます。焦らず、納得できるまで確認してから契約することが大切です。

契約前に他社の意見も聞いておきたい場合は、不動産売却のセカンドオピニオンとして無料でご相談いただくことも可能です。

4. こんな状況で検討されることがあります

リースバックは、住宅ローンの完済時期や家族構成によって向き・不向きが変わります。ここでは検討のきっかけになりやすい状況を、想定ケースとしてご紹介します。以下は考え方を整理するための想定ケースであり、特定のお客様の事例ではありません。

前向きな検討例

• ・単身で、相続させたい相手が特にいない——住み慣れた家に住み続けながら、医療・介護費の備えとしてまとまった資金を確保できたケース
• ・夫婦とも健在で、将来に備えて元気なうちに検討——判断力があるうちに選択肢を整理しておけたことで、家族も安心できたケース
• ・固定資産税や修繕費の負担が年々重くなってきた——維持費から解放され、身軽な暮らしにシフトできたケース
• ・まとまった資金を「今の暮らし」に活かしたい——孫の進学支援や旅行など、老後を楽しむ資金として活用できたケース

早めの気づきで対策できた例

• ・住宅購入が遅く、定年直前にようやく住宅ローンを完済——老後資金が少ないことに早めに気づき、選択肢の一つとして情報収集できたケース
• ・年金生活になってから、実は住宅ローンが残っていると気づいた——資金計画を立て直すきっかけになったケース
• ・実家が将来空き家になりそうだと早い段階で見えていた——管理の負担が重くなる前に手を打てたケース

事前の共有で防げること

• ・相続予定だった家族に資産構成の変化を伝えていなかった——契約前に家族と将来像を共有しておくことの大切さがわかる例

共通して言えるのは、契約前に家族と資産の将来像を共有しておくことの大切さです。

5. 三幸住宅の考え方

三幸住宅では、リースバックを自社の主力商品として積極的にお勧めすることはしていません。専用のリースバック商品や提携金融機関を持っているわけではなく、条件が合う場合に限り、当社の買取機能を使って個別にご相談に対応しています。

大切にしているのは、リースバックありきで話を進めるのではなく、通常売却・任意売却・リースバックなど複数の選択肢の中から、お客様の状況に合った方法を一緒に整理することです。相続に関わるご相談をいただくこともあり、相続税の基礎控除と計算方法などの基礎知識と合わせて対応しています。

「まだ決めていないけれど、選択肢として知っておきたい」という段階でのご相談も歓迎しています。契約を急かすことはありませんので、まずは状況をお聞かせください。

6. よくある質問（FAQ）

リースバックについて、よくいただくご質問にお答えします。

Q1. リースバックと普通の売却はどう違いますか？

普通の売却は買主に所有権が移り、売主は引っ越しが必要になります。リースバックは売却と同時に賃貸契約を結ぶため、住み続けながら資金化できる点が異なります。ただし売却価格は市場価格より低くなりやすく、家賃の支払いが新たに発生する点は普通売却にはないコストです。

Q2. 三幸住宅はリースバックに対応していますか？

専用のリースバック商品や提携金融機関は持っておりません。ただし、条件が合う場合は当社の買取機能を使って個別にご相談いただくことは可能です。無理に契約をお勧めすることはなく、まずは状況をお伺いした上で選択肢を整理するところから始めています。

Q3. 家賃はどのように決まりますか？

買主となる事業者が、買取価格に対して一定の利回りが出るように設定することが一般的です。そのため周辺の賃貸相場より高めになるケースもあり、契約前に相場と比較しておくことをおすすめします。

Q4. 契約期間が終わったら、住み続けることはできますか？

契約形態によります。定期借家契約の場合は期間終了後の更新が保証されておらず、住み続けたい場合は事業者との再契約交渉が必要です。買い戻し特約がある契約では、期間内に買い戻すという選択肢もありますが、買い戻し価格は当初の売却価格より高くなるのが一般的です。

Q5. 検討するときに準備しておくことはありますか？

複数の事業者から売却価格・家賃・契約形態の提示を受けて比較することをおすすめします。1社だけの提案をそのまま受け入れず、条件を整理した上で判断することが、後悔を防ぐポイントです。査定額や条件に迷ったときは、事例を交えながらご相談いただけます。

まとめ｜リースバックは仕組みを理解した上で慎重に検討を

この記事では、リースバックの仕組み・メリット・デメリット、検討時に押さえておきたいポイントをご紹介しました。重要なポイントを整理すると以下の通りです。

• ・リースバックは自宅を売却しながら住み続けられる仕組みだが、売却価格は市場価格より低くなりやすい
• ・家賃や契約形態（定期借家か普通借家か）は事業者ごとに差があり、比較検討が欠かせない
• ・老後資金の確保や資産の整理など、状況によっては有効な選択肢になる
• ・契約前に家族と資産の将来像を共有しておくことが、後悔を防ぐポイント

三幸住宅では、リースバックを専用商品としてではなく、状況に応じた個別相談として対応しています。気になる点があれば、契約を前提としないご相談だけでもお気軽にお問い合わせください。