【碧南市の土地】公簿売買と実測売買｜違いを解説
公簿売買と実測売買を比較
この記事は、不動産売買における「公簿売買」と「実測売買」の基本的な違いから実践的な選択方法まで、重要なポイントを整理して解説しています。
基本概念の理解
公簿売買とは
登記簿謄本に記載されている土地面積（公簿面積）を基準として不動産売買を行う取引方法です。実際の測量を行わず、法務局に登録されている公的な記録をそのまま利用して売買契約を締結します。
特徴- 手続きがスピーディー
- 測量費用が不要（30万円～100万円の節約）
- 公的記録に基づく明確性
- 公簿面積と実際面積に差がある可能性
実測売買とは
専門の測量士による実際の測量結果に基づいて土地面積を確定し、その面積で売買を行う取引方法です。現代の高精度測量技術により、センチメートル単位での正確な測定が可能です。
特徴- 正確な土地面積に基づく適正価格
- 境界確認により将来的な境界問題を解決
- 測量費用と時間が必要
- 金融機関の担保評価で高評価
手続きの流れと期間の違い
公簿売買の流れ
実測売買の流れ
この約1-4週間の時間差は、急いで取引を完了させたい場合の重要な判断要素となります。
選択基準と適用場面
公簿売買が向いている場面
- 迅速な取引を重視する場合：相続による急ぎの売却など
- コストを抑えたい場合：測量費用の節約を重視
- 境界が明確な場合：住宅地の小規模宅地で境界標が存在
- 近隣関係が良好な場合：過去にトラブルの履歴がない
- 取引金額が比較的小さい場合：面積差による影響が少なく限定的
実測売買が向いている場面
- 正確性を最重視する場合：高額土地取引や投資用地
- 新築建築予定がある場合：建築確認申請に正確な敷地面積が必要
- 金融機関融資を利用する場合：担保評価で実測面積が求められる
- 境界が不明確な場合：境界標が不明確だったり疑問がある
- 将来の売却を予定している場合：次回取引時のリスク回避
費用とリスクの比較
費用構造の違い
| 項目 | 公簿売買 | 実測売買 |
|---|---|---|
| 直接費用 | なし | 測量費用 30-100万円 |
| 隠れたコスト | 将来の測量費用、面積差異リスク | ほぼなし |
| 総コスト予測 | 低～中（リスク次第で変動） | 中～高（明確で予測可能） |
リスク要因の比較
| 心配な点 | 公簿売買 | 実測売買 |
|---|---|---|
| 面積の違い | 高い | なし |
| 境界の争い | 中～高い | 低い |
| 予定より時間がかかる | 低い | 中程度 |
| 予算オーバー | 低～高い | 低い |
| 住宅ローン審査 | 中程度 | 低い |
関係者への影響
売主への影響
| 項目 | 公簿売買 | 実測売買 |
|---|---|---|
| 売却スピード | 速い | やや遅い |
| 費用負担 | 軽い | 重い |
| 精神的負担 | 軽い | やや重い |
| 将来責任 | 残る可能性 | ほぼなし |
買主への影響
| 項目 | 公簿売買 | 実測売買 |
|---|---|---|
| 購入リスク | 高い | 低い |
| 初期費用 | 安い | 高い |
| 安心感 | 低い | 高い |
| 将来計画 | 不安定 | 安定 |
実践的な選択のための3つのステップ
現在の状況を整理
- 時間的制約：いつまでに売買完了が必要か
- 予算状況：測量費用を負担できるか
- 利用目的：住居用、投資用、事業用のいずれか
土地の状況とリスクを確認
- 土地の履歴：過去の測量歴、境界トラブルの有無
- 近隣関係：隣接地所有者との関係性
- 将来計画：建築予定、将来売却予定の有無
優先事項を決定
- 価値観の整理：スピード vs 正確性 vs コスト
- リスク許容度：どの程度のリスクまで受け入れ可能か
- 専門家の意見：複数の専門家からアドバイスを収集
契約時の注意点と対策
公簿売買契約での対策
- 現地確認の徹底：境界標の存在確認
- 近隣への聞き取り：過去のトラブル歴の確認
- 契約書の明記：面積差異があっても価格変更しない旨を記載
- 保険の検討：瑕疵保険への加入検討
実測売買契約での対策
- 優秀な測量士の選定：地域に精通した専門家を選択
- スケジュール管理：測量期間の正確な把握
- 関係者への説明：隣接地所有者への事前説明と協力依頼
- 結果の詳細確認：測量成果の内容を詳しく検証
法務・税務の観点
公簿売買
- 登記：公簿面積での登記継続
- 税務：公簿面積ベースの課税
- 法的根拠：登記簿の公信力に依存
- 紛争時：後日測量が必要となる可能性
実測売買
- 登記：実測面積での地積更正が可能
- 税務：実面積ベースの適正課税
- 法的根拠：測量成果による確実性
- 紛争時：測量データが有力な証拠となる
決定権と交渉のポイント
売買方法の決定権は原則として売主にありますが、買主も交渉により変更を求めることが可能です。売主の選択により、購入を進めるか見合わせるかの選択権は買主が持っています。
買主が実測売買を求める主なケース
- 境界に不安がある場合：境界標が不明確
- 住宅ローンの担保評価のため：金融機関の要求
- 建築計画がある場合：建築確認申請で必要
- 投資用不動産の場合：将来売却時のリスク回避
- 公簿面積に疑問がある場合：現地印象との乖離
地域特性と市場動向
公簿売買が主流の地域
- 古い住宅地：境界が安定している地域
- 農村部：大きな面積差異が少ない地域
- 慣習地域：地域の取引慣行として定着
実測売買が主流の地域
- 新興住宅地：開発時期が新しい地域
- 都市部：土地価格が高く面積差の影響が大きい
- 商業地域：事業用途での正確性が重要
専門家の活用
不動産取引では複数の専門家からアドバイスを受けることが重要です。
相談すべき専門家
- 不動産業者：市場動向と取引実務（すべての専門家の窓口になります）
- 司法書士：登記手続きと法的リスク
- 測量士：測量の必要性と費用
- 税理士：税務上の影響
信頼できる専門家の選び方
- 経験豊富で地域事情に詳しい
- 複数の専門家から意見を聞く
- 総合的な判断材料を収集
まとめ：適切な選択のためのチェックポイント
公簿売買と実測売買の選択において、以下のポイントを総合的に検討することが重要です：
検討すべき要素
- 時間とコストのバランス：急ぎの取引か、正確性重視か
- リスク許容度：面積差異や境界問題のリスクをどこまで受け入れるか
- 将来計画：建築予定や再売却予定の有無
- 専門家の助言：複数の視点からの意見収集
最終判断の指針
- 自分の状況と優先事項を明確にする
- 土地の特性とリスクを正確に把握する
- 専門家の助言を総合的に検討する
- 将来的な影響も含めて長期的視点で判断する
不動産取引は人生における重要な決断です。十分な情報収集と専門家への相談を通じて、後悔のない最適な選択を実現しましょう。公簿売買・実測売買の正しい理解が、納得できる不動産取引の基盤となります。
具体的なご相談は三幸住宅へ
公簿売買と実測売買に関する具体的なご説明・交渉は三幸住宅が行います。三幸住宅では、売主・買主・各種専門家の窓口として、お客様一人ひとりの状況に応じた最適な取引方法をご提案いたします。
測量の必要性の判断から契約条件の調整、関係者との連携まで、経験豊富な専門スタッフが全面的にサポートいたします。不動産取引に関するご質問やご相談は、ぜひ三幸住宅までお気軽にお問い合わせください。
こちらは「公簿売買と実測売買」について、碧南市の三幸住宅の記事です
