不動産購入の諸費用まとめ｜碧南市の不動産

不動産購入では物件価格以外に「諸費用」が別途かかり、目安は建売・中古住宅で6〜9%、注文住宅で3〜6%程度です。碧南市で購入をお考えの方に向け、諸費用の内訳と総額の目安を三幸住宅が解説します。

1. 購入時の諸費用とは？碧南市での基本知識

諸費用とは（物件価格とは別にかかる費用の総称）

諸費用とは、物件そのものの購入代金とは別に発生する費用の総称です。登記に伴う税金や司法書士報酬、住宅ローンを利用する場合の手数料や保険料などが含まれます。物件価格は住宅ローンでまかなえても、諸費用の多くは契約から引き渡しまでの間に現金で用意する必要がある点が、資金計画を立てるうえでの大きなポイントになります。

「物件にかかる諸費用」と「住宅ローンにかかる諸費用」の2つに分かれる

諸費用は大きく分けると、物件の購入手続きそのものにかかる費用と、住宅ローンを組む場合に追加でかかる費用の2種類があります。物件にかかる費用は現金購入でも発生しますが、住宅ローンにかかる費用はローンを利用する場合にのみ発生します。次の章で、それぞれの具体的な項目を整理します。

2. 購入時諸費用の内訳一覧

物件にかかる諸費用

物件の購入手続きに伴って発生する主な費用は以下の通りです。

項目	金額の目安	備考
印紙税	数千円〜数万円程度	売買契約書に貼付。軽減措置により本来より低い税率が適用される場合が多い
不動産取得税	固定資産税評価額に応じて算出	住宅・土地の軽減措置の対象になると大幅に軽減、または非課税となるケースが多い。納税通知書は引き渡しから半年〜1年程度後に届くため、住宅ローンには含められず現金での納付が必要
登録免許税（所有権移転登記）	固定資産税評価額の0.1〜2%程度	新築・軽減税率の適用有無で変動
司法書士報酬	5万〜13万円程度	所有権移転（新築建物は保存）登記分。実務では下記の抵当権設定登記分とあわせて同じ司法書士に依頼し、1本の見積もり・請求になるのが一般的
固定資産税・都市計画税の精算金	物件・引き渡し時期による	税金そのものではなく、その年度分をすでに納付済みの売主に対し、引き渡し日以降の期間分を買主が日割りで精算する費用。引き渡し時に他の諸費用とあわせて精算するため、住宅ローンに含められる金融機関が多い（後述の不動産取得税とは扱いが異なる）
仲介手数料	（物件価格×3%＋6万円）＋消費税が上限目安	仲介物件を購入する場合に発生。売主から直接購入する場合は原則不要
表題登記（建物表示登記）	8万〜13万円程度	新築（建売・注文住宅）のみ必要。土地家屋調査士への報酬で、買主負担が一般的。中古住宅では原則不要

住宅ローンにかかる諸費用

住宅ローンを利用する場合は、上記に加えて次のような費用がかかります。

項目	金額の目安	備考
印紙税（金銭消費貸借契約書）	数千円〜数万円程度	借入金額に応じて変動
登録免許税（抵当権設定登記）	借入額の0.1〜0.4%程度	軽減措置の適用有無で変動
司法書士報酬	4万〜8万円程度	抵当権設定登記の手続き分。上記の所有権移転（保存）登記分と合算され、同じ司法書士から1本の見積もりで提示されるのが一般的
融資事務手数料	3万〜5万円程度（定額型）、または借入額の2%前後（定率型）	「保証料無料」をうたう金融機関では、代わりに定率型（借入額の2%前後）を採用しているケースが多い
ローン保証料	借入額の0.5〜2%程度（一括前払い型）	保証料型の金融機関で発生。「保証料無料」をうたう金融機関では、事務手数料に上乗せするか、借入期間中の金利に0.2%程度上乗せするかのいずれかになっているケースが多い
物件調査手数料	6万〜8万円程度	戸建て購入時に金融機関が求める場合がある費用
火災保険料・地震保険料	10年で15万〜40万円程度、地震保険は5年で5万〜25万円程度	補償内容・建物構造により幅が大きい

諸費用を支払うタイミング

諸費用は一度にまとめて払うのではなく、契約時・引き渡し時・引き渡し後の3つのタイミングに分かれて発生します。それぞれ何が必要になるかを事前に把握しておくと、資金準備のスケジュールが立てやすくなります。

時期	主な費用
契約時	手付金、売買契約書・ローン契約書の印紙税
引き渡し時	残代金、登録免許税、司法書士報酬、仲介手数料、融資事務手数料、ローン保証料、火災保険料、固定資産税等の精算金、（新築の場合）表題登記費用
引き渡し後	不動産取得税（半年〜1年程度後に納税通知書が届くのが一般的。住宅ローンには含められず現金納付）

3. 碧南市での実際の目安・相談事例

諸費用の総額目安

諸費用の総額は、建売住宅・中古住宅で物件価格の6〜9%程度、注文住宅・新築マンションで3〜6%程度が目安です。たとえば3,000万円の物件であれば、90万円〜270万円程度の現金が必要になる計算です。仲介手数料の有無が総額に大きく影響するため、次の項目もあわせてご確認ください。

建売と注文住宅で諸費用の内訳が変わる理由

三幸住宅がご案内する建売住宅は全て仲介物件のため、購入時には仲介手数料がかかります。一方、ハウスメーカーと直接契約する注文住宅では、建物部分について仲介手数料は原則発生しません。この違いが、諸費用の割合が住宅種別によって変わる主な理由です。建売住宅と注文住宅の違いを比較した記事もあわせてご覧いただくと、費用面以外の判断材料も整理しやすくなります。

注文住宅は「土地の有無」でも諸費用が変わる

注文住宅を検討する場合、すでに土地をお持ちかどうかでも諸費用は変わります。土地をすでに所有している場合は、土地にかかる仲介手数料や登記費用は発生せず、建物にかかる諸費用のみで済みます。一方、これから土地を購入する場合は、土地の仲介手数料（仲介物件を通じて購入する場合に発生。売主が宅地建物取引業者で直接販売するケースでは原則不要）や土地の所有権移転登記費用が別途必要になります。また、土地の決済と建物完成時の代金支払いが分かれるため、住宅ローンの借り方（つなぎ融資の要否など）も変わってきます。この点はどちらのケースかによって資金計画が大きく変わるため、早めに金融機関や三幸住宅にご相談いただくことをおすすめします。

三幸住宅への相談事例

碧南市での相談では、頭金0円のフルローンを前提に来店される方がほとんどで、諸費用も含めて全額を借入でまかなうイメージを持たれている方が多い印象です（この点の注意点は次の章で詳しく解説します）。三幸住宅では、こうした前提も踏まえたうえで資金計画のご相談を承っています。

4. よくある勘違いと見落としがちな注意点

「諸費用も全部借りれば安心」とは限らない

最近は頭金0円のフルローンを前提に来店される方がほとんどで、諸費用も当然借入に含められると考えている方が多くいらっしゃいます。実際、引き渡し時にまとめて支払う諸費用（登記費用・仲介手数料・融資事務手数料・火災保険料・固定資産税等の精算金など）は、多くの金融機関で借入に含めることができます。ただし諸費用を含めることで借入額が物件価格を上回る「オーバーローン」になる場合、金融機関によっては年収に対する借入割合など審査基準が厳しくなったり、適用金利が上乗せされたりすることがあります。「全部借りられるから大丈夫」と考えず、借入額が増えることの影響もあわせて確認しておくことをおすすめします。

不動産取得税は住宅ローンに含められない

同じ「税金」でも、引き渡し時に精算する固定資産税・都市計画税とは異なり、不動産取得税は納税通知書が引き渡しから半年〜1年程度後に届きます。その時点では住宅ローンはすでに実行済みのため、不動産取得税を借入に含めることはできず、現金での納付が必要です。「諸費用は借りられるはず」と考えて現金を用意していないと、通知が届いてから慌てることになるため、この税金だけは別枠で現金を確保しておくことをおすすめします。

「保証料無料」は「初期費用」と「総支払額」のどちらを重視するかの選択

「保証料無料」をうたう金融機関の多くは、保証料の代わりに融資事務手数料を借入額の2%前後の定率型で設定するか、借入期間中の金利に0.2%程度上乗せするかのいずれかを採用しています。前者は契約時の初期費用がまとまってかかる代わりに、借入期間中の金利が低めに設定されるため、毎月の返済額や完済までの総支払額を抑えやすくなります。後者は初期費用を抑えられる代わりに、金利が上乗せされた分だけ毎月の返済額もやや高くなり、その積み重ねで完済までの総支払額も高くなる傾向があります。どちらが得というより、初期費用を抑えたいか、毎月の返済額や完済までの総支払額を抑えたいかという優先順位で選ぶものです。保証料ゼロの金融機関と保証料型で金利が低めの金融機関を比べると、完済までの総費用が近い金額になることも珍しくないため、ご自身の希望に合わせてローンシミュレーションで比較してみることをおすすめします。三幸住宅では、お客様が金融機関を1件ずつ回っていただかなくても、窓口で複数の金融機関を比較検討いただけます。

不動産取得税などの軽減措置を知らずに満額で見積もってしまうケース

不動産取得税は、床面積などの要件を満たすと軽減措置の対象になり、本来の税額より大幅に低くなる、あるいは非課税になるケースが多くあります。軽減措置を知らずに満額で資金計画を立ててしまうと、実際より多めに現金を確保してしまう、あるいは逆に見込みが甘くなってしまうこともあるため、対象になるかどうかは事前に確認しておくと安心です。

建売はオプション工事費用が別途必要になることがある

建売住宅の広告価格は土地・建物の本体価格が基本で、門扉・カーポート・照明・エアコン・カーテンなどの外構・オプション工事費用は、諸費用とは別に必要になることがあります。建物本体への追加工事は施工した建設会社に、インテリアや外構の造作は別の専門会社に、と支払先が分かれるケースもあり、合計すると数十万円〜数百万円規模になることも珍しくありません。諸費用だけを見込んでいると、こうした費用の分だけ想定より現金が必要になるケースがあるため、契約前にオプションの範囲と金額を確認しておくと安心です。

ポータルサイトのローンシミュレーションは物件本体価格のみで計算されていることが多い

不動産ポータルサイトや広告に掲載されている住宅ローンシミュレーションの多くは、物件本体価格をもとにした返済額しか表示していません。諸費用分は含まれていないため、その金額だけを見て資金計画を立てると、実際に必要な借入額や月々の返済額との間にズレが生じることがあります。諸費用を含めた金額でシミュレーションを行うには、来店のうえで内訳を確認しながら計算するのが確実です。

5. 三幸住宅に相談するメリット

諸費用も含めた総額での資金計画を一緒に整理できる

三幸住宅では、物件価格だけでなく諸費用を含めた総額で「実際にいくら必要か」を一緒に整理します。建売・中古・注文住宅のどれを検討している場合でも、住宅種別ごとの諸費用の違いを踏まえたうえでご案内できるのが強みです。まだ物件を決めていない「家が欲しいな」という段階からでも、資金計画からご相談いただけます。

住宅ローン事前審査とあわせて、現金でいくら必要かを早い段階で把握できる

住宅ローン事前審査ノススメの記事でも紹介している通り、事前審査を受けることで借入可能額の目安がわかります。これに諸費用の目安を組み合わせることで、物件探しを始める前の段階で「現金でいくら必要か」をより具体的に把握できます。

諸費用を含めた住宅ローンシミュレーションをその場で行える

三幸住宅にご来店いただければ、諸費用の内訳をご説明したうえで、諸費用を含めた住宅ローンシミュレーションをその場で行うことができます。ポータルサイトのシミュレーションとの違いを具体的な数字で確認できるため、資金計画のズレを防ぎやすくなります。

6. よくある質問（FAQ）

Q. 諸費用とは何ですか？

A. 物件購入代金とは別にかかる費用の総称で、印紙税・登録免許税・仲介手数料・住宅ローン関連費用などが含まれます。契約時・引き渡し時・引き渡し後と、支払うタイミングが分かれているのも特徴です。

Q. 諸費用の総額はどのくらいになりますか？

A. 目安として、建売・中古住宅は物件価格の6〜9%程度、注文住宅・新築マンションは3〜6%程度です。3,000万円の物件であれば90万〜270万円程度が目安になります。

Q. 諸費用は住宅ローンに含めることはできますか？

A. 引き渡し時にまとめて支払う諸費用であれば、多くの金融機関で対応しています。頭金0円のフルローンを前提に検討される方が増えていますが、諸費用まで含めると借入額が物件価格を上回る「オーバーローン」になることがあり、金融機関によっては審査基準が厳しくなったり適用金利が上乗せされたりすることがあります。ただし不動産取得税だけは、後日納税通知書が届く仕組み上、借入に含めることができません。

Q. 仲介手数料はどんな場合にかかりますか？

A. 不動産会社が仲介する物件を購入する場合にかかります。建売住宅でも仲介物件であれば仲介手数料がかかりますが、ハウスメーカーと直接契約する注文住宅では原則かかりません。

Q. 不動産取得税は必ずかかりますか？

A. 固定資産税評価額に応じて課税されますが、床面積などの条件を満たすと軽減措置によりゼロになるケースが多くあります。また、引き渡し時に精算する固定資産税・都市計画税とは違い、納税通知書が半年〜1年程度後に届くため、住宅ローンには含められず現金で用意しておく必要があります。

Q. 司法書士報酬は所有権移転登記と抵当権設定登記で別々にかかるのですか？

A. 実務では同じ司法書士がまとめて手続きを行うため、報酬も1本の見積もり・請求としてまとめて提示されるのが一般的です。合計の目安は物件・登記内容によりますが、消費税込みで15万〜25万円程度になるケースが多くあります。

Q. 新築ならではの諸費用はありますか？

A. 新築の場合、建物を登記簿に新規登録する「表題登記」の費用（土地家屋調査士報酬で8万〜13万円程度）が買主負担になるのが一般的です。中古住宅では既に登記があるため、この費用は発生しません。

Q. 注文住宅を建てる場合、土地をすでに持っているかどうかで諸費用は変わりますか？

A. はい、変わります。すでに土地をお持ちの場合は、土地にかかる仲介手数料や登記費用は発生せず、建物にかかる諸費用のみで済みます。これから土地を購入する場合は、土地の仲介手数料（仲介物件を通じて購入する場合。売主が宅地建物取引業者で直接販売するケースでは原則不要）や土地の所有権移転登記費用が別途必要になり、住宅ローンの借り方も変わってきます。

Q. 建売住宅は諸費用さえ用意すれば追加の現金は不要ですか？

A. いいえ、建売住宅は門扉・カーポート・照明・エアコン・カーテンなどの外構・オプション工事費用が、諸費用とは別に必要になることがあります。広告価格は土地・建物の本体価格であることが多いため、オプションの範囲は契約前に確認しておくと安心です。

Q. 「保証料無料」の銀行なら諸費用が安く済みますか？

A. 必ずしも安くなるとは限りません。保証料を無料にしている金融機関は、代わりに融資事務手数料を定率型（借入額の2%前後）にしているケースと、借入期間中の金利に0.2%程度上乗せしているケースがあります。金利が上乗せされる場合、その分は毎月の返済額にも反映されるため、総支払額だけでなく月々の負担にも影響します。前者は初期費用重視、後者は初期費用を抑えて手元資金を残す考え方に近く、どちらが向いているかはご自身の優先順位次第です。保証料ゼロの金融機関と保証料型で金利が低めの金融機関を比べると、完済までの総費用が近い金額になることも珍しくないため、ローンシミュレーションでの比較がおすすめです。三幸住宅では、金融機関を1件ずつ回っていただかなくても、窓口で複数の金融機関を比較検討いただけます。

Q. 建売と注文住宅で諸費用に違いはありますか？

A. 建売（仲介物件）は仲介手数料がかかる分、諸費用の割合が高くなる傾向があります。注文住宅は仲介手数料がかからない一方、火災保険や住宅ローン関連費用は同様にかかります。

Q. ポータルサイトのローンシミュレーションをそのまま信じても大丈夫ですか？

A. 注意が必要です。ポータルサイトや広告のシミュレーションの多くは物件本体価格をもとにした金額で、諸費用分は含まれていません。実際の借入額・返済額とズレが生じることがあるため、三幸住宅にご来店いただければ、諸費用を含めた住宅ローンシミュレーションをその場で行うことができます。

Q. 碧南市で購入する場合も、この目安通りに考えて良いですか？

A. 印紙税・登録免許税などの国税は全国共通ですが、不動産取得税の軽減判定や司法書士報酬などは物件・依頼先によって差があります。碧南市での実際の目安は三幸住宅にご相談いただくと具体的にお伝えできます。

Q. 諸費用について、購入前にどこに相談すればいいですか？

A. 三幸住宅では、資金計画の段階からご相談いただけます。まだ具体的に物件を決めていない「家が欲しいな」という段階でも構いませんので、お気軽にご相談ください。

まとめ｜諸費用まで含めて資金計画を立てましょう

この記事では、不動産購入時にかかる諸費用について解説しました。重要なポイントを整理すると以下の通りです。

• ・諸費用は物件価格とは別にかかり、契約時・引き渡し時・引き渡し後に分けて発生する
• ・目安は建売・中古で6〜9%程度、注文住宅で3〜6%程度
• ・建売（仲介物件）は仲介手数料がかかり、注文住宅は原則かからない
• ・注文住宅は土地をすでに持っているかどうかでも諸費用・借入方法が変わる
• ・新築は表題登記費用、建売はオプション工事費用など見落としやすい費用もある
• ・引き渡し時にまとめて払う諸費用は借入に含められることが多いが、オーバーローンとなり審査基準や適用金利に影響する場合がある
• ・不動産取得税だけは後日納税通知書が届く仕組みのため借入に含められず、現金での納付が必要
• ・「保証料無料」の銀行は事務手数料型・金利上乗せ型のどちらかが多く、初期費用と総支払額どちらを重視するかで選ぶとよい
• ・ポータルサイトのシミュレーションは物件本体価格のみのことが多く、諸費用込みの試算は来店確認が確実
• ・住宅ローン事前審査とあわせて、諸費用込みの総額を把握するのが安心

物件価格だけでなく諸費用も含めた資金計画について、気になる点があればお気軽にご相談ください。