【碧南市の空き家売却】相続した空き家の税制優遇｜3000万円特別控除
相続した空き家を売却するなら知っておきたい！3,000万円特別控除で税金を節約
相続した空き家を売却する際、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があることをご存知でしょうか？これは「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除（空き家の3,000万円特別控除）」と呼ばれる制度です。
この記事では、相続空き家の売却にかかる税金や譲渡所得の計算方法、3,000万円特別控除の条件や手続き、さらに令和6年以降の制度改正について詳しく解説します。
相続した空き家の3,000万円特別控除とは
通常、不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税が課税されます。相続した空き家を売却する場合も同じですが、一定条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、税金を大幅に減らせます。
メリット
- 最大3,000万円控除で税負担を大幅に軽減
- 空き家の利活用促進、地域の防犯・景観に貢献
- 令和6年改正により、売却後の買主による改修・解体でも適用可能
注意点
- 適用要件が細かく、該当しないと控除不可
- 確定申告に必要書類の準備が必須
- 売却期限を過ぎると特例利用不可
空き家特例が適用できる条件
- 昭和56年5月31日以前に建築された、区分所有でない一戸建て住宅であること
- 被相続人が一人暮らししていた自宅（相続直前まで居住）であること
※老人ホーム等に入居していた場合も条件を満たせば対象になる場合があります - 相続から売却まで、誰も居住・賃貸していないこと
- 以下のいずれかの方法で売却すること：
- 耐震リフォームを行い、耐震基準を満たした状態で売却
- 解体して更地で売却
- 令和6年1月1日以降の売却では、売却後に買主が耐震改修または解体を行う場合も対象（売却日の翌年2月15日までに完了する必要があり、契約書への記載が必要）
- 譲渡金額が1億円以下であること
- 相続開始から3年目の12月31日までに売却すること（適用期限：令和9年12月31日まで）
相続空き家売却の手続きの流れ
売却手続きの5つのステップ
- 不動産会社に売却相談
- 市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得
- 必要に応じ耐震リフォームや解体を実施（または売却後の買主による実施を契約書に明記）
- 売買契約を締結し譲渡所得を計算
- 確定申告で特例の適用を申請
譲渡所得の計算方法
基本的な計算式
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
- 取得費：購入価格、仲介手数料、登記費用、リフォーム費など
- 譲渡費用：売却にかかる仲介手数料、測量費、解体費など
ケース例（売却価格2,500万円、譲渡費用200万円の場合）
購入時金額がわかる場合・特例なし
譲渡所得500万円
税金約101.6万円
購入時金額がわかる場合・特例あり
課税所得0円
税金0円
購入時金額不明・特例なし
譲渡所得2,175万円
税金約441.5万円
購入時金額不明・特例あり
課税所得0円
税金0円
※取得費の証拠がなくても特例を使えば大きく節税できます。
制度を利用せず譲渡所得2,000万円で売却すると、税率20.315％で約400万円の税金がかかります。特例を使えば課税所得をゼロにできるため、数百万円単位の節税が可能です。
令和6年改正のポイント
主な変更点
- 相続人3人以上の場合：控除上限が2,000万円に制限
- 買主による改修・解体：売却後に買主が実施する場合も対象（契約書への記載必須、翌年2月15日までの完了が条件）
- 確認書への相続人数記載：市区町村発行の確認書に相続人数の記載が必要
よくある質問（FAQ）
不動産会社としてのサポート
専門家との連携でトータルサポート
特例は税制に関わるため、税理士や司法書士との連携が必要です。当社では、相続不動産の売却に関して売却手続きと税務申告の両面でサポートしています。特に「被相続人居住用家屋等確認書」の取得手続きについてもご案内いたします。
まとめ
相続した空き家の売却では、条件を満たせば「3,000万円特別控除」により大きな節税が可能です。令和6年以降の改正で買主による改修・解体でも適用可能になった一方、相続人3人以上の場合は控除上限が2,000万円に制限されるなど、新たな注意点もあります。
「相続した空き家をどうするか迷っている方」は、まず不動産会社に相談し、制度を活用できるか確認しましょう。特に市区町村での「被相続人居住用家屋等確認書」の取得は必須ですので、早めの準備が重要です。
出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
//www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
