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不動産会社に売却を依頼する時の契約　媒介契約の３つの種類について解説

不動産売却の基礎知識 2025.03.13

#不動産の売却 #媒介

不動産取引情報　一般的に不動産を売却する場合は、不動産会社と「媒介契約」を結びます。

媒介契約は【不動産の売却・購入時に売主と買主が交わす「売買契約」】とは違い、それに至る前【売主が不動産会社へ売却を依頼する時に売主と不動産会社が交わす契約】です。

この媒介契約を結ぶことで不動産会社は販売活動を開始します。

媒介契約は、不動産会社が行う販売活動や手数料を明確化するもので３つの種類があります。媒介契約の種類によって、売り手の自由度や不動産会社の対応が変化します。選択権はお客様にありますので、不動産売却を不動産会社に依頼をする時には契約内容をよく把握しておく必要があります。

三幸住宅ではお客様の大切な不動産をお預かりする前に、３つの媒介契約の違いをご説明してお客様に選択をしていただき媒介契約を結ばせていただきます。この記事ではその３つの媒介契約について解説しています。

媒介契約の3つの種類

不動産会社が売主・貸主と交わす媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つの種類があります。

売主・貸主による自己発見取引の可否や契約期間、レインズへの登録義務、業務の報告義務などが異なるため注意が必要です。

※REINS（レインズ）とは「不動産流通機構標準情報システム」のことで、物件を登録することで不動産業者間で情報交換をスムーズに行えるシステムです。

■一般媒介

同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。契約した不動産会社を通さずに自力で探した買い手と契約することも可能です。

契約に有効期限はなく（行政指導はあり）不動産会社には、REINS（レインズ）へ物件を登録する義務はありません。不動産会社が依頼先に実施状況を報告する義務もありません。

契約方法には、明示型と非明示型があります。明示型は、他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか通知する方法で、非明示型は通知しない方法です。

特徴としては、一見幅広く買い手を探すことができそうな媒介契約に感じがちですが、不動産会社にとっては（専属）専任媒介契約と比較して安定性の低い依頼となるので、買い手探しに時間がかかってしまう可能性があります。複数の不動産会社に依頼した場合、価格変更の意思や物件情報の更新がすべての不動産会社に伝わらず間違った情報が残ってしまう恐れがあります。有効期限がなく更新もありませんし不動産会社からの報告が義務付けられていないので、広告実施や反響の状況を得る為にご依頼主様から積極的に動かなければならない状況が生まれてしまう場合があり、販売活動が行き届かずに売却のチャンスを逃してしまうことに繋がることもあるので、注意が必要です。

項目	詳細
不動産会社の複数契約	不可
自己発見取引	可
媒介契約期間	最長３ヶ月
レインズへの登録義務	あり（７日間）
報告義務	あし（２週間に１回）

■専任媒介

不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。自力で探した買い手を見つけて依頼した不動産会社を介さずに契約できることがあげられます。契約の有効期限は最大で3カ月となっています。不動産会社は媒介契約成立から7日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、不動産会社は2週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。

依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、自力で買い手の目処はたつがらに好条件の買い手を探したい際に利用しやすい点などが挙げられます。レインズへの登録が義務付けられているため、不動産業者へ広く情報が開示され、進捗の報告を得られる為、物件の状況を見直す機会も得られます。不動産会社の立場としては、１社で販売を請け負う形になるので、販売活動に対するプレッシャーも大きくなります。

項目	詳細
不動産会社の複数契約	不可
自己発見取引	不可
媒介契約期間	最長３ヶ月
レインズへの登録義務	あり（５日以内）
報告義務	あり（１週間に１回以上）

■専属専任媒介

専任媒介と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。専任媒介契約と仕組みは似ていますが、異なるのは不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができません。契約の有効期限は最大で3カ月となっており、不動産会社は媒介契約成立から5日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、不動産会社は1週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、不動産会社が限られた期間内に買い手を探さなくては売買契約を仲介できないため、広告の量や範囲が広がり、買い手を見つける機会が増えることに期待が持てます。不動産会社が感じるプレッシャーはさらに大きくなります。

項目	詳細
不動産会社の複数契約	可
自己発見取引	可
媒介契約期間	指定なし
レインズへの登録義務	なし（任意）
報告義務	なし（任意）

媒介と仲介の違い

媒介とは

媒介とは、契約者間の取引・交渉を仲立ちすることを指しており、宅地建物取引業法の用語として使用されています。また、媒介契約とは、不動産売買や賃貸借の取引において、不動産会社と売主・貸主が契約を締結することを指します。媒介契約を締結した不動産会社は、売主・貸主の要望を踏まえて、買主・借主を探して取引を成立させるための販売活動やサポートを行います。

仲介とは

仲介とは、2者間の仲立ちをして取引・交渉を行うことです。不動産取引においては、売主・貸主または買主・借主からの依頼を受けて、売買契約や賃貸借契約の取引を仲立ちすることを指します。主に売主・貸主または買主・借主が、不動産取引のサポートを不動産会社に依頼する際に用いられています。

両者の違い

媒介は、売主・貸主と媒介契約を結んだ物件を扱うのに対して、仲介は、当事者いずれかの依頼を受けて契約締結をサポートするといった広域的な意味合いがあります。つまり、媒介契約は仲介の一部に含まれるということになります。不動産取引における両者の例としては、以下が挙げられます。

項目	詳細
媒介	不動産会社が売主・貸主と媒介契約を交わして、販売活動をして買主・借主を探す
仲介	賃貸物件を借りたい人の依頼を受けて、物件探しや賃貸借契約のサポートをする物件売却を希望する人の依頼を受けて、買主との売買契約のサポートをする

まとめ

この記事では、不動産取引における・媒介契約の3つの種類・媒介と仲介の違いを解説しました。

媒介と仲介は、契約の当事者同士の間に入り、売買契約または賃貸借契約を仲立ちする点では同じ意味がありますが、使用される取引のケースが異なります。媒介は、不動産売却を希望する売主・貸主と媒介契約を交わして、特定の物件に対して販売活動を行ったり、買主・借主との取引を成立させるサポートを行ったりすることです。一方の仲介は、売主・貸主または買主・借主の依頼を受けて、売買・賃貸借契約の締結をサポートします。仲介のほうが広域的な意味合いを持ち、媒介契約は仲介の一部であると考えられます。また、売主と交わす媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類あり、それぞれ自己発見取引の可否やレインズへの登録義務などが異なります。不動産の売却を不動産会社へ依頼する際は、３つの媒介の意味を理解したうえで、依頼先の不動産会社のサポートを最大限受けるが大切です。三幸住宅ではこの３つの媒介の説明を怠ることはありませんおで、安心してご相談にお越しください。　

三幸住宅株式会社

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