媒介契約の3種類とは？選び方と注意点を解説

碧南市で不動産売却をお考えの方へ。売却を依頼する際に最初に結ぶ「媒介契約」には一般・専任・専属専任の3種類があり、選択を誤ると販売活動にミスマッチが生じる事例もあります。碧南のまちの不動産屋・三幸住宅株式会社が、違い・選び方・仲介との違いをわかりやすく解説します。

1. 媒介契約とは｜売買契約との違い

媒介契約とは、売主が不動産会社に売却を依頼する際に、売主と不動産会社の間で交わす契約です。不動産の売却・購入時に売主と買主が交わす「売買契約」とは異なり、売買契約に至る前の段階で結ばれます。この媒介契約を結ぶことで、不動産会社は販売活動を開始します。売却全体の流れは初めてでも安心！5ステップでわかる不動産売却の流れでもご確認いただけます。

媒介契約は不動産会社の活動と手数料を明確化するもの

媒介契約は、不動産会社が行う販売活動の範囲や報告義務、手数料などを明確化するものです。種類によって、自己発見取引（自分で買い手を見つけられるか）・契約期間・レインズへの登録義務・報告義務などが異なります。選択権は売主にあるため、不動産会社に売却を依頼する際は、契約内容をよく理解しておくことが大切です。

2. 媒介契約の3種類｜特徴を比較

不動産会社が売主と交わす媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3つの種類があります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

一般媒介

同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。契約した不動産会社を通さずに、自力で見つけた買い手と契約することも可能です（自己発見取引）。契約に有効期限はなく、不動産会社にレインズへの登録義務や実施状況の報告義務はありません。契約方法には、他社との契約状況を通知する「明示型」と通知しない「非明示型」があります。幅広く買い手を探せそうに見えますが、不動産会社にとっては安定性の低い依頼となるため、販売活動への注力度が下がりやすい点に注意が必要です。複数社に依頼すると、価格変更や物件情報の更新がすべての会社に伝わらないこともあります。

専任媒介

不動産会社1社にのみ仲介を依頼する契約です。他の不動産会社に重ねて依頼することはできませんが、自分で見つけた買い手と、依頼した不動産会社を介さずに契約することは可能です（自己発見取引可）。契約期間は最長3か月で、不動産会社は契約成立から7日以内にレインズへ登録する義務があり、2週間に1度以上の頻度で実施状況を報告する義務もあります。

専属専任媒介

専任媒介と同様に1社にのみ依頼する契約ですが、自分で見つけた買い手であっても、依頼した不動産会社を介さずに契約することはできません（自己発見取引不可）。契約期間は最長3か月、レインズへの登録は契約成立から5日以内、実施状況の報告は1週間に1度以上の頻度で義務付けられています。不動産会社にとっては最も責任が大きく、その分販売活動に力を入れやすい契約形態です。

3. どの媒介契約を選ぶべきか｜判断基準

3種類の特徴を踏まえると、どの媒介契約が向いているかは売主の状況によって変わります。代表的な場面に分けて整理します。

レインズの役割

レインズ（不動産流通機構標準情報システム）とは、物件情報を登録することで不動産業者間の情報交換をスムーズに行えるシステムです。専任媒介・専属専任媒介で登録が義務化されているのは、自社の顧客だけでなく他社の顧客にも物件情報を届け、成約の可能性を広げるためです。地元の不動産会社に売却を依頼した物件が、結果的に大手などの他社経由で買い手に届くこともあり、地域に根ざした不動産会社を選ぶメリットにもつながります。会社選びについては不動産売却は地元と大手どっち？会社選びのポイントもご覧ください。

4. 媒介と仲介の違い

「媒介」と「仲介」は似た言葉として使われますが、意味には違いがあります。

媒介とは

媒介とは、契約者間の取引・交渉を仲立ちすることを指し、宅地建物取引業法の用語として使用されています。媒介契約とは、不動産売買や賃貸借の取引において不動産会社と売主・貸主が締結する契約のことです。媒介契約を締結した不動産会社は、売主・貸主の要望を踏まえて買主・借主を探し、取引を成立させるための販売活動やサポートを行います。

仲介とは

仲介とは、2者間の仲立ちをして取引・交渉を行うことです。不動産取引においては、売主・貸主または買主・借主からの依頼を受けて、売買契約や賃貸借契約の取引を仲立ちすることを指します。主に、不動産取引のサポートを不動産会社に依頼する際に用いられる言葉です。

両者の違い｜媒介は仲介の一部

媒介は、売主・貸主と媒介契約を結んだ特定の物件を扱うのに対し、仲介は当事者いずれかの依頼を受けて契約締結をサポートするという、より広域的な意味合いを持ちます。つまり、媒介契約は仲介に含まれる関係にあります。たとえば、賃貸物件を借りたい人の依頼を受けて物件探しや契約のサポートをするのは「仲介」、不動産会社が売主・貸主と媒介契約を交わして買主・借主を探す活動は「媒介」にあたります。

5. 三幸住宅に相談するメリット

媒介契約は、その後の販売活動の進め方を左右する大切な選択です。三幸住宅では、契約前にしっかりとご説明することを大切にしています。

3つの媒介契約をすべてご説明したうえで選んでいただきます

三幸住宅では、お客様の大切な不動産をお預かりする前に、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3つの違いをご説明し、お客様に選択していただいたうえで媒介契約を結びます。それぞれのメリット・デメリットを理解したうえで、納得して契約いただくことを大切にしています。

どの契約でも販売活動の内容を明確に

媒介契約の種類によって、レインズ登録や報告の義務には違いがありますが、三幸住宅では契約の種類にかかわらず、どのような販売活動を行うかを明確にご説明します。販売活動の具体的な内容はお預かりした物件は眠らせません｜三幸住宅の販売活動7つを解説でご紹介しています。

地域密着だからこそできるサポート

碧南市で50年営業してきた三幸住宅には、地域で物件を探している購入希望者が多く来店します。専任媒介・専属専任媒介でレインズに登録すれば、こうした地元の強みと広域的な情報網の両方を活かした販売活動が可能になります。「どの契約が自分に合うかわからない」という段階からお気軽にご相談ください。

6. よくある質問（FAQ）

Q1. 一般・専任・専属専任、どれを選べばいいですか？

状況によって異なります。複数社に広く依頼したい、または自分で買い手の目処がある場合は一般媒介、1社に絞って手厚いサポートを受けながら自己発見の可能性も残したい場合は専任媒介、販売活動を一任して最も手厚いサポートを受けたい場合は専属専任媒介が向いています。迷う場合は不動産会社にメリット・デメリットを確認しましょう。

Q2. 複数の不動産会社に頼んだ方が早く売れますか？

一概にそうとは言えません。一般媒介で複数社に依頼すると、広く情報が行き渡る一方で、各社にとっては「いつ決まるかわからない依頼」となり、専任契約に比べて販売活動への注力度が下がる傾向があります。また価格変更などの情報がすべての会社に正確に伝わらないリスクもあります。1社に絞って手厚いサポートを受ける方が、結果的にスムーズに進むケースも多くあります。

Q3. レインズとは何ですか？

レインズ（不動産流通機構標準情報システム）とは、不動産会社間で物件情報を共有するためのシステムです。専任媒介・専属専任媒介ではレインズへの登録が義務付けられており、登録された物件情報は自社だけでなく他の不動産会社にも共有されます。これにより、依頼した会社以外の顧客にも物件情報が届き、成約の可能性が広がります。

Q4. 専任媒介にすると自分で買い手を見つけても契約できませんか？

専任媒介では、自分で見つけた買い手と、依頼した不動産会社を介さずに直接契約することが可能です（自己発見取引）。一方、専属専任媒介ではこれができず、不動産会社が見つけた相手としか取引できません。この点が専任媒介と専属専任媒介の大きな違いです。

Q5. 媒介契約の途中で他社に変更できますか？

専任媒介・専属専任媒介は契約期間（最長3か月）が定められており、その期間内に他社へ変更することは原則できません。契約期間が終了するタイミングで、契約を更新するか、他の不動産会社に切り替えるかを検討できます。一般媒介は契約期間の定めがないため、より柔軟に依頼先を見直せます。

Q6. 三幸住宅に相談すると契約の説明はしてもらえますか？

はい。三幸住宅では、お客様の不動産をお預かりする前に、一般・専任・専属専任の3つの媒介契約について必ずご説明し、お客様に選択していただいたうえで契約を結びます。「どの契約が合うかわからない」という段階からご相談いただけます。

まとめ｜内容を理解して納得のいく契約を選ぼう

この記事では媒介契約の3種類と選び方、媒介と仲介の違いを解説しました。重要なポイントを整理すると以下の通りです。

• ・媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類があり、自己発見取引やレインズ登録義務などが異なる
• ・複数社への依頼が必ずしも有利とは限らない。専任系は1社に絞ることで手厚いサポートが期待できる
• ・レインズは不動産会社間の情報共有システム。専任系の登録義務が成約の可能性を広げる
• ・媒介契約は仲介の一部。選択権は売主にあり、内容を理解したうえで選ぶことが大切

媒介契約は、売却活動の進め方を決める大切な選択です。3つの契約の違いを理解したうえで、自分の状況に合った契約を選びましょう。三幸住宅では、契約前に3つの媒介契約をしっかりとご説明し、安心して選択していただける体制を整えています。